Quem procura imóvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras invariavelmente se depara com dores de cabeça. As exigências de imobiliárias e proprietários são tantas que muitas vezes inviabilizam o negócio. O preço alto e o mau estado de boa parte dos imóveis oferecidos também não ajudam. Na hora de ler o contrato, mais sustos: não faltam cláusulas que pareçam estranhas e que deixem o inquilino na posição mais frágil possível.

Para não se assustar e ficar desconfiado em excesso, nem ser prejudicado, saiba o que as imobiliárias e proprietários de imóveis podem e não podem pedir dos inquilinos no contrato de aluguel:

1. Podem ser exigidas duas formas de garantia?

Não. Imobiliária e locador só podem exigir uma única modalidade de garantia. Estas podem ser o imóvel próprio e quitado de um fiador, o seguro-fiança (feito em seguradoras), o depósito em dinheiro (caução) ou fundo de investimento.Caso a garantia escolhida seja o fiador, este não é obrigado a ter mais de um imóvel.

2. Podem ser exigidos três meses de aluguel adiantados como forma de garantia?

Sim. Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o depósito de uma só vez, é uma forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino é que ele pode reaver o dinheiro, com juros e correção monetária, ao devolver o imóvel. Pela lei, o correto é depositá-lo em caderneta de poupança. O limite que pode ser exigido como caução é de três aluguéis.

Se o proprietário não depositar o dinheiro  na poupança e não devolver o valor da caução ao final do contrato, ou o devolver sem correção o inquilino pode entrar com uma ação para cobrar seu dinheiro de volta e pode até pedir indenização por danos morais.

Há proprietários que também propõem que não se devolva o dinheiro, mas o inquilino fica desonerado de pagar os últimos três meses de aluguel. É permitido, pois é uma devolução indireta, mas o proprietário não pode obrigar o inquilino a aceitar isso. Se o locatário não concordar, deve receber seu dinheiro de volta.

3. O seguro-fiança pode ser parcelado?

Sim, mas nem todas as seguradoras parcelam. As exigências para se fazer seguro-fiança são muitas, mas é a forma de o proprietário ficar mais protegido, pois há cobertura para todos os meses de inadimplência, e não apenas três. É mais caro para o inquilino, porque ele não recebe o dinheiro de volta no final.

Porém, a possibilidade de parcelamento é uma vantagem para os locatários que não podem desembolsar uma grande quantia de uma vez.

4. Pode ser exigido que o fiador tenha imóvel na mesma cidade do imóvel alugado?

Sim. Segundo o Código Civil, o credor não é obrigado a aceitar fiador não domiciliado no município onde tenha de prestar a fiança. Também não existe disposição legal contrária à exigência de imóvel em garantia na mesma cidade do imóvel locado. Assim, alguém que alugue um imóvel no Rio de Janeiro e tenha fiador com imóvel próprio em São Paulo pode ter seu fiador recusado. Essa é uma forma de tornar o processo menos oneroso para o credor caso a fiança precise ser executada.

Esse é um dos maiores problemas de pessoas que se mudaram de cidade e procuram imóvel para alugar.

5. A imobiliária e o proprietário são obrigados a aceitar qualquer forma de garantia?

Não existe obrigatoriedade nesse sentido. Então, o locador e a empresa intermediadora têm o direito, por exemplo, de só aceitar fiador. Caso o candidato a inquilino não tenha fiador com imóvel na mesma cidade, não pode exigir que outras modalidades de garantia sejam aceitas.

6. Se o fiador é casado em separação total de bens, seu cônjuge ainda assim deve autorizar que seu imóvel seja posto em garantia?

Sim. Mesmo que o dono do imóvel que será usado como garantia seja casado em separação total de bens com pacto antenupcial, o outro cônjuge precisa concordar. É verdade que, nesse caso, o imóvel não é bem comum do casal e não entra em uma eventual partilha de divórcio; ainda assim esse cônjuge pode ser herdeiro se o fiador morrer, de acordo com o Código Civil.

No entanto, já existe decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que dispõe que o cônjuge sobrevivente casado em separação total de bens não é herdeiro necessário, o que abre margem a discussões nesse sentido.

Atualmente, mesmo que o casal esteja casado em separação total de bens, se não houver pacto antenupcial, os tribunais podem entender que a união se tornou comunhão parcial. E que, portanto, os bens adquiridos na constância do casamento se tornaram bens comuns. “Não está na Lei, mas já há jurisprudência nesse sentido”, relata.

7. Imobiliária e proprietário podem exigir mais de uma comprovação de renda?

Sim. Ainda que o candidato a inquilino tenha comprovação de renda suficiente para arcar com o aluguel, é possível a imobiliária exigir, por exemplo, seus extratos bancários, para conferir a movimentação e checar se os gastos não são mais altos que os rendimentos.

8. O contrato de locação pode pedir permissão, ao locatário, para que seu CPF seja colocado em cadastros de inadimplentes se for o caso?

Sim. Se estiver no contrato e o inquilino topar, não há nada na lei que proíba a prática.

9. Pode haver multas estipuladas no contrato?

Sim. As multas estipuladas em contrato são aquelas por atraso no pagamento do aluguel, por rescisão contratual antes do término do contrato por parte do locatário, e por infração a qualquer das cláusulas do contrato.

Essas multas não têm limites estipulados em lei, mas a praxe é que a multa por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de até três meses de aluguel.

Se o locatário rescindir o contrato antes do término do seu prazo, porém, a lei exige que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um terço do prazo do contrato, serão pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.

O locador, por sua vez, não pode pedir o imóvel de volta antes de terminado o prazo do contrato. E é possível estipular que o locatário pode devolver o imóvel depois de doze meses sem multa.

10. O proprietário pode recusar o inquilino por causa de sua profissão?

Não. Muitos proprietários preferem alugar seus imóveis para profissionais que pareçam ter carreiras mais estáveis, mas discriminação é crime. O problema, nesse caso, é provar que ocorreu a discriminação. Isso porque quando o candidato faz sua ficha cadastral, o proprietário já vai saber sua profissão, mas pode dar outro motivo para não aceitá-lo.

11. Se o proprietário tiver a administradora como sua procuradora, com poderes para assinar por ele, a administradora deve ser identificada no contrato?

O mais correto é que sim. No contrato devem vir identificados tanto o proprietário quanto o procurador que vai assinar em seu lugar. Sendo o procurador a administradora, é preciso ainda acrescentar quem é seu representante, que pode assinar por ela. Algo como “por intermédio de seu diretor/sócio-diretor/presidente” e assim por diante. Não é necessário constar o nome dessa pessoa física no contrato de locação.

Caso haja futuros questionamentos, será possível verificar no contrato social da administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia assinar pela empresa.

12. É obrigatório haver reconhecimento de firma no contrato de locação?

Por lei, não, mas é fortemente aconselhável. Assim, é possível confirmar que as pessoas ali descritas de fato foram as que assinaram o contrato, e que as assinaturas ocorreram naquela data.

13. É obrigatório haver reconhecimento de firma do mandato de procuração firmado entre administradora e proprietário?

Por lei, não, mas o Código Civil garante que a firma seja reconhecida se o inquilino assim o exigir. E o ideal, é que exija mesmo.

É uma forma de se certificar de que, de fato, o proprietário pode ser representado pela administradora – o que é fundamental principalmente no caso de a empresa assinar por ele.

Dúvidas simples que permeiam a negociação de qualquer aluguel de imóvel, certo? Espero ter ajudado!

As respostas foram baseadas em textos do advogado José Alfredo Lion, especialista em direito imobiliário e do consumidor e do consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek.